Flops und Tops im Städtebau

Flops und Tops im Städtebau
Investorengesteuerte Stadtplanung contra bedarfsgerechte Planung und Umsetzung

Dietmar Beckmann
Warum haben wir einerseits Leuchtturmprojekte, die vorzeigbar sind, sowie unauffällige aber gelungene Projekte, und andererseits Skandalplanungen, Pleiten, Pech und Pannen? Der Versuch einer Antwort von Dietmar Beckmann nach 7 Jahren Mitgliedschaft im Ausschuss Wirtschaft, Stadtentwicklung und Verkehr und 5 Jahren Bezirksvertretung Homberg/Ruhrort/Baerl. Dietmar ist  Stadtplaner und Architekt seit 1976, freiberuflich tätig seit 1989.
Investorengesteuerte Stadtplanung ist eine Form der Planung, die das Gewinninteresse von potenziellen Bauherren oder Grundstücksentwicklern/-verwertern in den Vordergrund stellt und diesen die Regie überlässt. Es kann sich um Projektplanungen, wie z.B. eine Halle, oder um komplexe städtebauliche Planungen handeln, wie z.B. die „Duisburger Freiheit, ein Factory-Outlet-Center oder eine ganze Innenstadtplanung.
Der Stadtrat verzichtet dabei auf einen Teil seiner Befugnisse, z.B. auf die planerische Inhaltsbestimmung, stattdessen macht er sich den Willen der Entwickler oder der Investoren weitgehend zu eigen.
Es liegt auf der Hand, dass bei der ungleichen Gewichtsverteilung die Belange der Allgemeinheit geringere Durchschlagskraft haben als das Gewinninteresse des Entwicklers.

Scheitert das Projekt, trägt meistens die Allgemeinheit die Kosten.

Ich zeige hier einige Beispiele der jüngeren Vergangenheit, ausschließlich aus Duisburg.
Bitte benutzt ausgiebig die Verlinkungen.

 

Logport – Es ist vollbracht

grafiklogport….nach öffentlichen Vorleistungen in Höhe von 240 Mio. €. Zum Einlesen, der Beitrag ist lang aber unbedingt lesenswert, ein Aufsatz von Karl Ulrich Lippoth in Zusammenarbeit mit Professor Manfred Schweres:
http://www.ariva.de/forum/ueber-die-erpressbarkeit-der-oeffentlichen-hand-271928

 

 

 

 

Burgfeld

B-Plan 1123 

Bild: Bürgerinfoportal

Der Bebauungsplan sah Wohnbebauung auf historischem Boden vor. Die Sparkasse Emmerich war spekulativ interessiert und beauftragte das Tiefbaubüro Kottowski aus Bedburg-Hau. (so öffentlich kommuniziert im Rahmen der frühzeitigen Bürgerbeteiligung).
Nach dem Ergebnis von Probegrabungen ist nun mit einem faktischen Bauverbot zu rechnen: hier stand nämlich eine römische Siedlung.
Seit 2009 wurde das Thema immer wieder zu einem besonders unglücklichen Zeitpunkt eingebracht: kurz vor Wahlen nämlich, und damit auch immer wieder abgesetzt.
Grüne aus Rheinhausen hatten sich von Anfang an klar gegen diese Bebauung einer wichtigen Frischluftschneise positioniert: „Wir haben uns deshalb gefragt, ob es richtig ist, dass wir die Verschlechterung der Lebensbedingungen vieler Duisburger und Duisburgerinnen wissentlich in Kauf nehmen dürfen, um dem Wunsch von einigen wenigen zu folgen. Wir sagen NEIN!“

Bild: Von BlackIceNRW, CC BY 3.0, https://commons.wikimedia.org/w/index.php?curid=22672699

Bild: Von BlackIceNRW, CC BY 3.0, https://commons.wikimedia.org/w/index.php?curid=22672699

 

„Neue Mercatorhalle“ oder „City-Palais“

Dem skandalumwitterten Neubau zuliebe wurde die unter Denkmalschutz stehende Halle der Architekten Graubner, Stumpf und Voigtländer (Bild) nach gescheitertem Bürgerbegehren mit Ministergenehmigung abgebrochen. Sie stand auf dem Platz der im Krieg  durch Luftangriffe schwer beschädigten Tonhalle. Wie das historische Foto zeigt, standen auch hier einmal Straßenbäume.
Anstatt eines Realisierungswettbewerbs unter Architekten griff die Verwaltung zum vermeintlich arbeitsökonomischeren Instrument des „Investorenwettbewerbs“, den die finanziell am besten ausgestattete Teilnahmergruppe um die LEG (damals Landesentwicklungsgesellschaft) erwartungsgemäß für sich entschied.  Den Innenausbau für den großen Saal wollte man in eigener Regie machen.
Erst geraume Zeit  nach der Eröffnung im Jahr. 2005, nämlich 2012,  stellte sich heraus, dass der komplette Brandschutz fehlte. Bis Mitte 2016 dauerten die mehrere Millionen teuren Nachbesserungen; ein Mitarbeiter der Stadtverwaltung wurde wegen Bestechlichkeit angeklagt, zahlreiche Schadensersatzforderungen gegen Versicherer, Architekten, Ingenieure und Gutachter laufen noch. Einige haben vorsorglich Insolvenz angemeldet. Da Versicherungen bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit natürlich nicht zahlen, wird der Steuerzahler wohl auf den Kosten sitzen bleiben.
11 Jahre nach Inbetriebnahme scheint der große Saal erstmals vollumfänglich nutzbar zu sein. Bis dahin wurden aber Mieten bezahlt und Provisorien genutzt. Es existiert keine Übersicht über die schadensbedingten Gesamtkosten. Der offiziell genannte Betrag von 7,5 Mio. Euro dürfte demnach die Untergrenze sein.

 

FOC Hamborn

Außer Spesen nix gewesen?
Doch: Unter den Augen der Ratsparteien und der Verwaltung wurden Hunderte von Mietern aus ihrer angestammten Umgebung vertrieben, und eine Planungsbrache blieb zurück.
Verwaltung und Mandatsträger hielten es nicht für nötig, sich die Entwickler einmal genauer anzusehen. Dabei häufen sich Insolvenzen und Zwangslöschungen ihrer Firmen in Handelsregistern in Deutschland und den Niederlanden. (Details hierzu im nächsten Newsletter: „Die Akte Douvil“).
Sie hatten nicht einmal das Geld, ihre Steuern zu bezahlen und taten erstaunt, dass in Deutschland beim Erwerb einer Immobilie Grunderwerbsteuer fällig wird.
Was kaum einer ahnte, selbst Kritiker nicht: Sie hatten gar keine Ahnung von Einkaufscentern, wohl aber davon, wie man an fremdes Geld kommt und nicht wieder zurückgibt.
Douvil GmbH war gar nicht die Tochter einer erfahrenen niederländischen Projektentwicklerin, sondern die umfirmierte und frisch gekaufte Rheinsee 330.Vorrats-Verwaltungs GmbH aus Düsseldorf.

Bild KV Duisburg: Häuser der Siedlung Zinküttenpark, Arch. Max Taut

Bild KV Duisburg: Häuser der Siedlung Zinküttenpark, Arch. Max Taut

Mehrfach belogen sie den Rat, der sich das alles gefallen ließ. Auch die üblen Nachrichten aus Bonn (finanziell gescheitertes Maximilian-Center, Haftanordnungen)  erschütterten das ungebrochene Vertrauen von Rat und Verwaltung bis Januar 2016 nicht. Fragen haben sie nicht gestellt. Unsere Fragen wurden stets auf die nichtöffentliche Sitzung geschoben, Abstimmungen auf den Rat, wo aber nicht diskutiert wurde.  Dabei hatte der Bonner Stadtbaurat Wingenfeld schon 2011 mit dem Abbruch der Verhandlungen mit Sevenheck und seiner German Development GmbH gedroht. Der Bonner SPD-Stadtverordnete Dieter Schaper (SPD) bezeichnete das Festhalten am alten Vertragspartner derweil als „grob fahrlässig“.
Wie soll man es eigentlich dann noch bezeichnen, wenn in Duisburg Politik und Planer eine solch schlecht beleumundete Clique weitere 5 Jahre herumgeistern lassen?

zinkhuette

Bild KV: Walter Brune und „die Zinkies“ haben die Siedlung umbenannt

Die Anschieber dieses Projektes, allen voran der CDU-Vorsitzende und Ausschussvorsitzende Rainer Enzweiler, müssen sich ihre politische Verantwortung für einen mittlerweile mindestens neunjährigen Entwicklungsstillstand in Hamborn vorhalten lassen. Und die Verwaltung, hier konkret die mittlerweile aus Duisburg oder in den Ruhestand abgewanderte Garde der Stadtplaner um die Herren Linne und Dressler, hat nicht hinschauen wollen, oder sie hat es nicht gedurft.
Es ist schon auffällig, dass den EX-OB Adolf Sauerland dieses Projekt nie sonderlich bewegt hatte, den Hamborner Notar Enzweiler umso mehr.
Wir stehen heute wieder am Anfang der Planungen für die (ehemalige) Rhein-Ruhr-Halle und die Ruine des Hallenbades, mittlerweile vandaliert.
In Sachen ehemalige Zinkhüttensiedlung sind wir, dem Käufer Walter Brune sei Dank, einen Schritt weiter. Es wird nach Bedarf modernisiert und ehemalige Mieter, die das wollen, können wieder zurück in ihre vertraute Umgebung.

„Neue Mitte Homberg“

Hier waren dieselben Interessenten am Werk, deren Spur von Insolvenzen sich mittlerweile durch halb Europa zieht: Sevenheck, De Groot, Ruud (alias Rudolf) Sanders und Kollegen/Komplizen..
Man hört davon gottseidank nichts mehr, wenigstens nicht in Duisburg, was Ruud alias Rudolf Sanders nicht davon abhält, es zur Abwechslung in Recklinghausen zu versuchen.

 

„Living Bridge“

B-Plan 1117
Bis heute ist der Aufstellungsbeschluss von 2008 nicht förmlich aufgehoben. Außer dem damaligen Dezernenten Jürgen Dressler und den akquirierenden Architekten (Teherani/Hamburg), sowie den in Duisburg bekannten Bauunternehmern Kölbl und Kruse stand offenbar nie irgendeine Kapitalgruppe dahinter.
Es ist eher unter „Luftblasen“ einzuordnen.
Die verkorksten „Begründungen“ sprechen für sich.
Eine fundierte Kritik an den Kosten eines solchen Vorhabens gibt die Hamburger Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt: http://www.belebte-bruecke.de/page554.html

Bild: Stadt Duisburg

Bild: Stadt Duisburg

Wir halten dies für eine Art der Bürgerbeteiligung, von der man lernen kann.

„Floating Homes“

…kamen gleich mehrfach daher geschwommen, bis die Bezirksvertretung Süd sie abschließend versenkte. Ein Anschauungsobjekt schwamm einige Zeit in der Marina.
Bilder davon gibt es noch bei der Rheinischen Post:

http://www.rp-online.de/nrw/staedte/duisburg/so-sehen-die-floating-homes-aus-bid-1.969279

 

Bild: Stadt Duisburg

Bild: Stadt Duisburg

 

Waterfront in Ruhrort

„Projekt Waterfront“ Kategorie Luftblase
B-Plan 1092-Ruhrort

Ohne solide ökonomische Basis, ohne Kenntnis der auswärtigen Investoren, ohne Marktstudie wurde dieses Objekt marktschreierisch angepriesen: „Nach dem Erfolg des Innenhafens kann Duisburg bald einmal mehr seine Attraktivität für Bürger und Unternehmer als Stadt am Wasser beweisen: …““
Seit 2007 schmort der Plan im „beschleunigten Verfahren“, das hier erneut seine Nutz-losigkeit unter Beweis stellt. Derweil freut sich der Eisvogel.
Was wir heute sehen: nichts. Die Eigentümerin räumt ihr Grundstück auch allenfalls nach Aufforderung mal auf.
Wir haben im Ausschuss dann mal nachgefragt.
Dass hier Planungskosten zu Lasten der Stadtkasse entstanden sind, scheint keine Rolle zu spielen.

Übrigens: Wenn wir auf die Verlinkung zum städtischen Planungsportal meistens verzichtet haben, dann deswegen, weil die Projekte mit Suchmaschinen schneller auffindbar sind. Ein Schelm wer Böses dabei denkt.
Mit der IT-Fähigkeit oder gar open-government-Stukturen ist man in Duisburg offenbar nicht so auf der Höhe.

 

Duisburger Freiheit

Bild: Stadt Duisburg, zit. Nach Immobilienzeitung

Bild: Stadt Duisburg, zit. Nach Immobilienzeitung

Das kommt dabei heraus, wenn man die eigene Planung fremdem Zugriff vorschnell preisgibt. Man kann es als Verwurstung eines städtebaulichen Entwurfs durch den Investor bezeichnen. Vielleicht hat das Büro Foster aber auch nur nicht aufgepasst, was andere aus dem eigenen Entwurf machen.
Gegen Honorar wurde Foster and Partners in London, ein international angesehenes Büro, mit der Erarbeitung eines Masterplans für das Gelände des früheren Güterbahnhofes beauftragt. Der Planungsauftrag war, anders als die Presse immer behauptete, durch Direktvergabe an das Büro von Lord Norman Foster zustande gekommen.  Auch wenn Ex-OB Adolf Sauerland immer von einem gewonnenen Wettbewerb dahergeredet hatte, gab es diesen Wettbewerb nie. Aber niemand hat öffentlich widersprochen. Das ist symptomatisch für die fehlende Wertschätzung von qualifizierten Planungsleistungen in Duisburg, aber wirft auch ein Licht auf die vielen kleinen, zur Routine gewordenen Nachlässigkeiten der Journalisten.

Die Inhalte des Masterplans „Duisburger Freiheit“ waren hoch anspruchsvoll und sahen Büros, Wohnungen und Parkanlagen vor, bis eines Tages ein Berliner Milliardär, Kurt Krieger, verkündete, das Grundstück vom Voreigentümer, der Bahn bzw. ihrer Tochter aurelis, gekauft zu haben. Ein fehlendes Vorkaufsrecht hatte dies ermöglicht.

Ab sofort wurden Bebauungspläne gezeichnet, die vorwiegend die Interessen von Kurt Krieger ins Planungsrecht übersetzten, mit riesigen Hallen für seinen Möbelkonzern.
Mitarbeiter des Büros von Lord Foster bezeichneten das Resultat als „größten anzunehmenden Unfall“.   Die Krönung erfuhr diese interessengeleitete Bauleitplanung, als in der abschließenden Ratssitzung noch der zulässige Anteil an innenstadtrelevanten Sortimenten auf 20% der Verkaufsfläche festgesetzt wurde. Ein Wahnsinn!

Nachdem Krieger sein Baurecht hatte, verließ ihn die Lust am Bauen. Projekte in Neuss und Düsseldorf wurden vorgezogen. Seitdem ist Warten angesagt und die Ruine der ehemaligen Güterbahnhofshalle grüßt Vorbeifahrende auf der A 59.

 

Unerlaubte Vorbereitungshandlungen zur Bauleitplanung

Am Hohen Weg in Meiderich

Bild: KV Duisburg

Bild: KV Duisburg

Ein ganzer Hektar Wald wurde im Februar im Auftrag der Grundstückseigentümerin, aurelis real estate GmbH, gerodet, ohne dass hierzu eine Erlaubnis vorgelegen hätte.
Die Bezirksbürgermeisterin lobte die Untat und dachte in dem Moment wahrscheinlich nicht daran, dass sie bei ihrer Amtseinführung gelobt hatte, das Recht zu achten statt den Rechtsbruch zu begrüßen.

Der Vorsitzende des Landschaftsbeirates und wir haben Anzeige gegen verantwortliche bei der Grundstückseigentümerin erstattet.
Die unglaubliche Vorgeschichte sollte aber den Rat nicht abhalten, sofort einen Aufstellungsbeschluss für Wohnbebauung zu fassen. Selbstverständlich haben Grüne in Ausschuss und Rat dieses Verhalten als das bezeichnet was es ist: Als Südamerikanische Zustände nämlich. Unsere Stimme bekommen diese Beutemacher nicht.

 

 

Jakob-Schroer-Straße in Baerl

Bild: KV Duisburg

Bild: KV Duisburg

Zwischen Jakob-Schroer-Straße und Waldstraße in Baer liegen die Grundstücke der ehemaligen Armaturenfabrik Rhein-Emscher. Die Gebäude stehen unter Denkmalschutz, die Grundstücke sind bis in große Tiefe belastet. Darauf hat sich etwa dreißig Jahre lang ein dschungelähnlicher Wald entwickelt, der auch Jagdrevier und wahrscheinlich auch Bruthabitat für Fledermäuse war. Anwohner wurden am 28.Februar 2016 vom Kettensägenkreischen aufgeschreckt. In der Folge wurden ca. 8.000 m² Wald gerodet, mit Ahornen, Birken, Eichen und auch Obstbäumen. Die Stämme hat aber niemand abgeholt, so dass es heute noch aussieht, wie nach einem durchgezogenen Tornado. Die Presse hat dann schnell den Eigentümer ermittelt: einen Wuppertaler Architekten, der ansonsten medial sich unauffällig verhalten hat. (Die NRZ berichtete)
Der Verdacht liegt nahe, dass hier jemand spekulativ das Projekt Duisburg 2027 umsetzen wollte, das an dieser Stelle Wohnbebauung vorsah, jedenfalls bis zum Änderungsantrag der Bezirksvertretung. Verstöße gegen Bundeswaldgesetz werden in der Regel nur mit einer Aufforstungsverpflichtung 2:1 an anderer Stelle geahndet. Die richtige Billignummer aber sind Verstöße gegen die §§ 14 f. Bundesnaturschutzgesetz (unerlaubter Eingriff in die Natur). Das höchstmögliche Bußgeld von 25.000,00 € ist nicht geeignet, einen Spekulanten vom Kahlschlag abzuhalten.
Wir werden nachfragen, wie die Verwaltung sich verhalten hat. Spätestens in der Sitzung der BV am 25.08. Solche südamerikanischen Verhältnisse dürfen keine Nachahmer finden.

 

 

Einen Versuch wars wert: Hochhausquartier in Hochheide

Ein schon berüchtigter Investor/Kapitalverwerter aus Hannover machte sich in Homberg Hochheide an den Erwerb diverser Hochhäuser und Wohnblocks. Weil es verabsäumt wurde, rechtzeitig ein kommunales Vorkausfsrecht zu bestellen, gelang ihm dies in Teilen.
Über seinen Architekten hat er sodann versucht, eine geplante „Pinselsanierung“ für etwa 700,00 €/m² den Bezirksvertreten schmackhaft zu machen.

Bild: KV Duisburg

Bild: KV Duisburg

Auf grüne Initiative hin konnte die Bezirksvertretung HoRuBa mit der Mehrheit der damals rot/grün/roten Kooperation dies verhindern. Die Verwaltung hat auf eine entsprechende Anfrage hin reagiert und vorbereitende Untersuchungen vorgeschlagen, die dann auch vom Rat beschlossen wurden.
In der Folge wurde Hochheide Sanierungsgebiet. Unrentierliche Kosten: ca. 23 Mio. €.

Zur Zeit sehen wir hier alles in geordneten Bahnen.
Wir freuen uns, dass die Instrumente des Baugesetzbuches, für die zwei Generationen von Planern, seien sie praktisch tätige Planer, Juristen oder Fachpolitiker, gekämpft haben, endlich konsequent angewendet werden.
Bedarfsgerechte Planung statt Investorsteuerung geht also!

 

Welche Schlüsse daraus zu ziehen sind

Es ist eigentlich unfassbar und, wie der Düsseldorfer Architekt Walter Brune schreibt, mit gesundem Menschenverstand nicht erklärbar, wieso Politiker gegen den Rat einer Vielzahl von ausgewiesenen Fachleuten immer wieder pro „Investor“ entscheiden statt pro Bedarf.
Warum also tun sie dies?
Im Ausland wird häufig Korruption dahinter vermutet, meint Brune.
Eine nachvollziehbare Erkärung wäre auch die, dass die Politiker keine eigenen Ideen haben. Der Investor würde sie, folgt man diesem Erklärungsansatz, aus einer Verlegenheit befreien. Die Konzeptlosigkeit zuzugeben aber wäre womöglich das Ende ihrer Karriere als Fachpolitiker*in.

Die Politik muss also Ideen generieren. Und das geht nur mit echter Bürgerbeteiligung, die diesen Namen verdient. Wir Grünen werden sie einfordern, immer wieder. Wir werden Verfahren kritisieren, die den Planungsbeschluss vorziehen und erst anschließend die Bürgerinformation zulassen, wie gerade in Wedau geschehen. Und Bauleitplanverfahren, die auf unerlaubten Vorbereitungshandlungen der Interessenten basieren, oder ähnliche Kumpaneien statt einer gesetzlich geforderten Abwägung werden wir nicht zustimmen.
Außerdem werden wir genauer hinschauen, wer hier investieren oder entwickeln will.

Mit der Geheimniskrämerei muss Schluss sein. Wenn es nicht anders gesetzlich gefordert ist, sind Diskussionen öffentlich zu führen.

Kommt in unseren Arbeitskreis Stadtentwicklung und Verkehr, hier werden solche spannenden Projekte und neue grüne Ideen besprochen.

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